上周五，房地产重磅“大招”密集落地：
首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，二套住房调整至25%；
取消全国层面的首套住房和二套住房商贷利率政策下限；
降低住房公积金贷款利率25个基点。
楼市新政的第一个周末，效果如何？
今天（20日），5月贷款市场报价利率（LPR）出炉，房贷新政下，LPR会进一步下行吗？
图源：证券时报
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签单、拥挤、客满……
购房热情高涨
“我好久没见到售楼处有这么多人了！”据证券时报报道，5月19日上午，在南京市江北新区一家楼盘的售楼处，工作人员吴飞告诉记者，该楼盘已经“清静”大半年了，从18日开始，客户突然就挤满了售楼处，虽然公司有所准备，但是此前对政策影响力的预估显然还是保守了。
图源：证券时报
“你看我们的微信群，领导一直在喊，又有客户被销售人员冷落了，实在没办法，接待不过来。”在吴飞的手机上，记者看到，短短十几分钟，公司领导在微信群里发言多次，一直提醒有客户没人接待，并要求大家提高工作效率。
在深圳罗湖布心片区一个新房项目，营销负责人对记者表示“出来看房的人多了不少，我们最近周末都是全员上班，楼市迎来诸多利好政策，我们对未来销售更有信心。”在现场，前来看房的购房者络绎不绝。
楼市新政后，深圳某项目前来看房的购房者络绎不绝。图源：证券时报
据澎湃新闻报道，5月19日，记者来到位于上海市闵行区的一个新房项目，该项目售楼处销售人员表示，“每天看房的客户是非常多的，特别是周末，样板房、售楼处基本都是挤满人的。我们上个月中旬刚加推过一次，一个月时间卖的已经差不多了，仅剩少量房源。”
上海一新房售楼处 图源：澎湃新闻
上海链家新房闵行南部板块负责人孟静表示，“板块内华润、尚湾、保利光合几个项目热度都是比较高的。仅周六（5月18日）一天，光合跃城、光合上城双盘的带看量有200多组，对比之前周末的情况，增长了两倍左右。”
利好政策的不断加码下，有购房需求的潜在买家已被打动。有新房代理中介表示，周五新政发布后，邀约客户看房的成功率有明显提升，“之前可能打完电话就完事了，这周末很多客户愿意出来看看。今天带的客户宝山的，也来闵行项目看了，是比较积极的变化。”
公积金贷款利率下调是这一系列组合拳中最快落地的一项，包括“北上广深”在内的一批城市均已宣布执行，确保缴存人第一时间享受到政策优惠。
以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。
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房贷新政下
LPR会进一步
下行吗？
今天，备受关注的5月贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期、5年期均维持不变，符合市场预期。
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
在本月的MLF续做中，作为中期政策利率的1年期MLF利率保持不变。因此，市场预期本月LPR将维持不变。
5月LPR报价出炉后，风口财经第一时间连线采访了多位专家。
受访专家认为——
近期地产行业重磅政策集体发布，住房贷款利率下调空间进一步打开，有助于从供需两端稳定地产、提振信心和需求，也使得通过再度调降LPR来呵护地产的紧迫性和必要性下降。
中国民生银行首席经济学家温彬：
LPR再度调降的紧迫性和必要性下降
5月LPR报价持平前期，一是5月MLF利率维持不变，LPR报价的定价基础未发生变化；二是贷款利率延续下行，银行净息差持续承压，LPR报价短期无下调空间；三是个人住房贷款领域集中出台多项降成本举措，LPR再度调降的紧迫性和必要性下降；四是当前部分信贷利率已经较低，LPR报价维持不变，也旨在防空转、提效率。
当前，在国内经济整体企稳向好、稳汇率压力仍在，以及提升资金效率和保持利率在合意水平等考量下，政策利率持稳，LPR再度单独调降的概率降低。
但4月以来，银行端通过叫停“手工补息”、停止发售智能通知存款，以及部分银行在额度限制下暂停发售长期限存单等方式，隐性地实行了存款降息，减轻对公存款成本持续偏高以及存款定期化带来的负债端压力，为后续LPR报价打开了一定下行空间。
此外，结合内外因素，政策性降息的实施条件也正逐步积累。美联储降息预期有所升温，稳汇率压力相对前期相对减轻；约束超自律存款下，年内存款成本实现较大幅下降的确定性强。在此背景下，若物价回升、内生融资需求修复总体仍不乐观，则需要进一步降低实际融资成本，从而降低政策利率和LPR报价的概率加大。
招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼：
有助于减少信贷资金被套用、挪用等行为
本月LPR保持不变，有助于减缓银行息差下滑压力，维持银行服务实体经济的持续性和发展的稳健性。与此同时，在有效融资需求不足、资金空转现象有所抬头的情况下，LPR未进一步下行，一定程度上有助于减少因贷款利率过低导致信贷资金被套用、挪用等行为。
尽管本月LPR保持不变，但人民银行已经通过降低首套和二套个人住房贷款最低首付比例、取消全国性首套和二套房贷利率政策下限、降低住房公积金贷款利率等措施，降低居民住房消费的门槛，降低存量和新增房贷利息支出，更好地满足刚性和改善性住房需求，稳定居民信心和预期，提高居民住房消费的意愿和能力，从需求侧上对房地产市场形成支撑，促进房地产市场平稳健康发展。这也是货币政策灵活适度、精准有力的体现。
从4月金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，应加快落实4月30日中共中央政治局会议精神，进一步优化房地产金融政策，稳定居民住房消费预期；同时，继续落实好新能源汽车税费减免、消费品“以旧换新”等政策，大力提振居民消费意愿和能力。
东方金诚首席宏观分析师王青：三季度LPR报价或跟进MLF操作利率下调
短期内为巩固经济回升向上势头，宏观政策还将坚持稳增长取向。可以看到，4月底中央政治局会议明确要求，下一步“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。这意味着货币政策在保持稳健性的基调下，后期降息降准都有空间。由此我们判断，三季度LPR报价有可能跟进MLF操作利率下调。
5月17日央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各城市自主决定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。这基本上意味着5年期以上LPR报价与房贷利率“脱钩”。
这有两方面含义：一是未来类似今年2月的5年期以上LPR报价单独下调的可能性变小，即无需再通过单独下调5年期以上LPR报价的方式，对房地产行业实施“定向降息”。二是未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。考虑到房贷利率自2022年开始转向，截至去年末累计下调1.66个百分点，即年均下调0.83个百分点，但未能止住楼市下行态势，以及今年截至3月末，房贷利率下调0.28个百分点至3.69%，我们预计年内房贷利率下调幅度将在0.5个百分点以上。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华：
LPR保持平稳，不妨碍让利实体经济
LPR利率调整需要反映自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。预计LPR利率仍有调降空间，但幅度有所收窄。
一方面，目前国内存款市场仍存在失衡的现象，其中定期存款占比仍高。年初以来国债利率进一步明显走低，低于同期存款利率水平，也为银行存款利率调降创造条件。但另一方面，随着疤痕效应减弱，经济稳步恢复，市场供需也将发生变化。随着消费意愿和能力持续增强，金融市场情绪回暖，国内居民储蓄逐步向常态回归，存款市场供需失衡持续缓解。
LPR保持平稳，不妨碍国内金融进一步让利实体经济。预计后续央行将通过结构性工具，继续挖掘利率市场化改革潜力，引导金融机构优化资产负债结构，拓展金融机构让利实体经济空间，有效降低实体经济薄弱环节、重点新兴领域融资成本，推动实体经济综合融资成本稳中有降，提振微观主体活力。
